Programme de recherche

La vente de logements sociaux en France, à la différence d’autres pays européens, a fait l’objet de peu de recherches et d’évaluations alors que cette politique publique est amenée à se développer. C’est à partir de ce constat qu’un collectif d’acteurs de la politique du logement, de la recherche et des territoires a lancé ce programme de recherche. Son ambition est de mieux analyser et comprendre la réalité de cette pratique pour anticiper les impacts et les transformations associés pour le secteur Hlm, les ménages et les marchés du logement, afin de contribuer à la réflexion et au débat public in fine.

commanditaires

partenaires

acteurs
territoriaux

Depuis la loi Elan adoptée en 2018, la volonté de l’Etat de faire monter en puissance la vente de logements sociaux constitue un enjeu majeur pour les stratégies patrimoniales, financières et organisationnelles des organismes Hlm. Elle bouscule le modèle économique du logement social français et interpelle sur le futur des territoires et de leurs habitants. C’est dans ce contexte, et face à des évolutions plus pressenties que mesurées, qu’un large collectif d’acteurs de la politique du logement, de la recherche et des territoires a lancé en 2020 un programme de recherche pluriannuel afin d’éclairer la réflexion et d’alimenter le débat sur cette question, notamment avec les pouvoirs publics.

Alice Delalande - L'Union sociale pour l'habitat ©

Éclairer un phénomène méconnu et ses implications pour la fabrique de l’action publique

Alors que la vente de logements locatifs sociaux à des particuliers est un phénomène ancien en France, il demeure largement méconnu. C’est la raison d’être de ce programme de recherche que d’apporter un éclairage inédit alors que ce phénomène connaît une accélération. Il s’agit plus particulièrement de produire des connaissances et de l’expertise sur :

Les fondements et les motifs des politiques de vente de logements sociaux, leurs impacts sur l’évolution du modèle économique et financier et de la gouvernance du secteur Hlm, et sur leurs dimensions territoriales en lien avec les politiques locales de l’habitat et les articulations avec les marchés immobiliers locaux.
La construction des politiques de vente et les mécanismes de vente au sein des stratégies de gestion locative et patrimoniale des organismes de logement social.
Les profils (caractéristiques, critères de choix, prix, etc.) et les trajectoires (conservation, revente ou mise en location) des biens vendus, ainsi que les profils, les motivations et les trajectoires des acquéreurs, tout comme leur expérience du processus d’acquisition et les conséquences du « devenir propriétaire ».

La gestion et le devenir des copropriétés issues de la vente, notamment autour des enjeux d’accompagnement et de gouvernance de ces nouvelles copropriétés dites “mixtes”, des nouveaux métiers associés pour les organismes de logement social, et du fonctionnement social des résidences (voisinage, mixité, innovations, etc.).

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Cinq équipes scientifiques pluridisciplinaires, composées de géographes, sociologues, économistes et anthropologues, ont ainsi travaillé sur diverses dimensions de la vente Hlm entre 2020 et 2024. Retrouvez ici l’appel à propositions de recherche.

Une politique française éclairée par des précédents européens

La relative faiblesse de la recherche académique française s’intéressant directement à la vente Hlm dans l’hexagone contraste avec la densité de la production scientifique dédiée à ce sujet dans d’autres pays européens. L’Allemagne, les Pays-Bas et le Royaume-Uni — en particulier au travers de la politique du right to buy — ont fait l’objet de nombreux travaux, recensés dans un état des connaissances et discutés lors d’un colloque organisé en 2019. La diversité des modèles de vente Hlm rencontrés dans ces différents contextes fournit en effet un éclairage comparatif essentiel pour mettre en perspective les fondements, les mécanismes et les conséquences des dispositifs de vente propres à la France.

Arnaud Bouissou - Terra ©

Une démarche de recherche partenariale pour et avec les acteurs

En stimulant les échanges entre acteurs et chercheurs, cette initiative partenariale a pour ambition de participer à la construction d’une expertise collective et documentée, capable d’évaluer les dispositifs à l’œuvre, et le cas échéant, de faire des propositions d’accompagnement et d’aménagement de cette politique publique. Pour ce faire, le programme de recherche sur la vente Hlm s’attache à multiplier les plateformes d’échanges et de débats entre acteurs et chercheurs, tout au long du programme de recherche.

Les commanditaires et les partenaires

Le programme de recherche est porté et financé par un collectif de onze commanditaires réunissant L’Union sociale pour l’habitat (USH), le groupe Action Logement, l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT), la Banque des Territoires, l’Institut pour la recherche de la Caisse des dépôts, le Plan urbanisme construction architecture (PUCA), la Fédération nationale des Offices publics de l’habitat, la Fédération nationale des entreprises sociales pour l’habitat, la Fédération nationale des Sociétés coopératives d’Hlm (Coop’Hlm), Procivis et ABC Hlm.

Treize partenaires accompagnent également les commanditaires dans ce programme de recherche : l’Assemblée des départements de France (ADF), l’Association des maires de France et présidents d’Intercommunalités (AMF), l'association CLCV (Consommation, logement et cadre de vie), l’Association Force Ouvrière Consommateurs (AFOC), la Confédération nationale du logement (CNL), la Confédération syndicale des familles (CSF), la Fédération nationale des agences d’urbanisme (FNAU), la Fondation Abbé Pierre (FAP), France Urbaine, Intercommunalités de France, le Réseau recherche habitat-logement (REHAL), Villes de France, et la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP) du Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires.

Le programme de recherche associe, par ailleurs, les 33 acteurs des territoires (collectivités locales, organismes Hlm, associations régionales d’organismes Hlm, etc.) ayant répondu à l’appel à manifestation d’intérêt (AMI) lancé en décembre 2019, ainsi que les organismes Hlm et les collectivités qui collaborent avec les équipes de recherche directement sur le terrain.