Projets et ÉquipeS de recherche

Depuis 2017, plus de 8 000 logements sociaux sont vendus chaque année en France à des particuliers. Si la vente Hlm reste donc relativement marginale, elle est néanmoins régulièrement promue par les acteurs publics depuis le milieu des années 1980 pour renouveler les parcours résidentiels de certains ménages et contribuer au financement de la production neuve de logements sociaux. La vente consiste donc à mobiliser un patrimoine géré jusqu’alors selon des principes relativement immuables pour lui donner un rôle nouveau, aussi bien sur les marchés immobiliers que dans les bilans comptables des organismes Hlm. 

Pour explorer les effets de ce dispositif, le projet propose de mener parallèlement deux enquêtes, principalement en Île-de-France, et de croiser leurs résultats. La première vise, en mobilisant des données qualitatives et quantitatives, à analyser de façon rétrospective les parcours de ménages occupant aujourd’hui des immeubles anciennement mis en vente. Le patrimoine immobilier en tant que tel et sa gestion feront aussi l’objet d’observations. 

La deuxième enquête vise, de façon plus exploratoire, à évaluer les conséquences de la prise en compte par les organismes Hlm de la possibilité de vendre au moment où ils conçoivent de nouveaux immeubles sociaux. Il s’agit alors de savoir si la vente participe à faire émerger une offre de logements à occupation sociale temporaire, au même titre que d’autres dispositifs (Pinel, logements rénovés par le biais d’aides de l’ANAH, usufruit locatif social, etc.).

Le projet analyse la vente Hlm à plusieurs niveaux territoriaux : en France métropolitaine, puis au niveau régional, départemental et local en région Auvergne-Rhône-Alpes. L’objectif est de questionner les différentes facettes de la valorisation attendue et observée par la vente de logements Hlm : valorisation économique avec l’observation des effets de ces ventes sur les marchés locaux du logement ; valorisation patrimoniale avec les stratégies des organismes Hlm, le devenir du patrimoine immobilier des copropriétés mixtes ainsi créées, mais également valorisation patrimoniale par les ménages ; valorisation territoriale enfin en termes de mixité résidentielle. 

Une analyse quantitative et cartographique est réalisée, avec des données sur les ventes à l'échelle communale, au niveau national et dans les territoires d’étude, dans les régions lyonnaise et grenobloise. En croisant les prix des ventes Hlm avec ceux des marchés locaux, la recherche permet de caractériser la vente Hlm depuis les années 2010. Des entretiens auprès de représentants des bailleurs, des collectivités ainsi que de ménages concernés par la vente Hlm dans le Rhône et en Isère permettent d’interpréter et/ou nuancer les résultats de l’analyse quantitative. 

Il s'agit d'interroger les effets de la vente Hlm, en focalisant la recherche sur les conditions de gestion des résidences et leur fonctionnement social : quels sont les impacts des nouvelles modalités de gestion propres au statut de la copropriété sur les pratiques des bailleurs sociaux et le devenir des immeubles ? Comment la diffusion de ces immeubles, composés de locataires et d’acquéreurs, impacte le fonctionnement social des résidences (relations de voisinage, modalités d’appropriation du logement, de l’immeuble et du quartier par les habitants) ? Comment ces deux dimensions (gestion et fonctionnement social des copropriétés) interagissent-elles ?

L’enquête, principalement qualitative, repose sur la comparaison de plusieurs territoires (Ile-de-France, Grand Est, Pays de la Loire). Elle a donné lieu à la réalisation d'entretiens avec les organismes Hlm, les collectivités, les syndics, les responsables de sites, les gardiens d’immeubles et les responsables du conseil syndical, mais également avec les ménages propriétaires et locataires. Elle a également mobilisé des données statistiques propres aux bailleurs et aux territoires, complétées par des monographies qualitatives dans une ou plusieurs résidences, sur chacun des territoires retenus. Enfin, elle a été complétée par l'analyse des procès-verbaux des assemblées générales ainsi que des annexes comptables.

Depuis 2018, la vente de logements sociaux est vivement encouragée en France. Alors que les effets de la vente Hlm sur les accédants sont encore peu connus, cette recherche se propose de documenter et d’analyser les profils et les trajectoires des ménages acquéreurs de logements sociaux. Cette perspective permettra de saisir dans quelle mesure l’accession à la propriété d’un logement social peut être vécue comme une forme d’ascension résidentielle et à quelles conditions ou, au contraire, dans quelles circonstances et à partir de quelles trajectoires biographiques et résidentielles, elle peut être coûteuse pour les ménages accédants. 

Cette recherche se propose de documenter les effets de l’accession à la propriété à l’aune du contexte de paupérisation des catégories les plus modestes, de précarisation de l’emploi et des difficultés d’accès ou de maintien dans le logement des catégories populaires, contexte, qui, selon les hypothèses de la recherche n’est pas sans effet sur les expériences de l’accession à la propriété par l'intermédiaire de la vente de logements sociaux.

L'approche méthodologique par les trajectoires résidentielles et l'analyse biographique permet de mieux appréhender qui sont les acquéreurs des biens, leurs motivations et stratégies dans l’accession à ces biens et/ou leur revente. Elle s'appuie sur des données quantitatives relatives aux profils des demandeurs et des types de logements vendus, une analyse rétrospective de la trajectoire résidentielle de ménages devenus propriétaires dans le parc d’un bailleur des Bouches-du-Rhône ainsi qu'une étude longitudinale grâce au suivi d’une cohorte de ménages dans deux autres sites en France.

Alors que les ventes Hlm sont longtemps restées résiduelles en France, malgré une augmentation tendancielle depuis 2009, la loi Elan opère un virage historique en cherchant à accélérer leur nombre. La vente Hlm y est considérée par le législateur comme un levier potentiel d’accroissement des ressources d’autofinancement et de maintien du développement de l’offre des organismes de logements sociaux, grâce au dégagement de plus-values immobilières. Ce gain attendu est pourtant paradoxal. Il se fonde sur une lecture macro-économique et nationale des marchés immobiliers, alors même que les marchés du logement sont locaux et marqués par une hétérogénéité croissante entre, ce que les acteurs nomment, les « marchés tendus » et les « marchés détendus ». 

Ainsi, le projet cherche à analyser dans quelle mesure la mise en vente du logement social est un facteur de renforcement des inégalités tant sociales que territoriales, du fait d’une polarisation accentuée entre des marchés tendus et détendus. Il fait l'hypothèse que cet accroissement des inégalités pourrait concerner aussi bien les ménages, les organismes logeurs que les territoires. Dans cette perspective, le projet analyse les ventes effectives de logements sociaux, les stratégies d'organismes de logements sociaux et les trajectoires résidentielles de ménages dans le marché immobilier dit tendu de la Métropole européenne de Lille et dans les marchés dits détendus des villes moyennes de l'Aisne (Laon et Saint-Quentin).